Bis anhin war die Praxis, dass bei der Besteuerung von Grundstücken auf das Datum der öffentlichen Beurkundung abgestellt wird.
Aufgrund eines Verwaltungsgerichtsentscheides (WBE.2023.189 vom 29.5.2024) ist neu das Datum des Grundbucheintrages massgebend.
Begründung:
- Der rechtsgeschäftliche Erwerb von
Grundeigentum richtet sich nach Art. 656 Abs. 1 und Art. 657 ZGB. Im
Wesentlichen verlangt das Gesetz ein gültiges Verpflichtungsgeschäft
(=öffentliche Beurkundung) und ein gültiges Verfügungsgeschäft
(=Grundbucheintrag).
- Die Eigentumsübertragung erfolgt mittels
Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt. Bis zur Abgabe der
Grundbuchanmeldung verbleiben die Verfügungsmöglichkeiten beim Verkäufer.
- Die Eigentumsübertragung kann
unmittelbar im Anschluss an die Vertragsbeurkundung oder zu einem späteren
Zeitpunkt erfolgen.
- Erst mit Abgabe der Grundbuchanmeldung
(nicht schon bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages) wird der Käufer
Eigentümer des Grundstückes und kann rechtlich darüber verfügen (z.B.
Grundpfandrechte errichten oder das Grundstück weiterverkaufen).
Was
bedeutet dies für die Praxis?
Bei der Aufteilung des Eigenmietwertes
oder des Mietzinsens ist der vereinbarte Übergang von Nutzen und Schaden
massgeblich. Dieser kann frühestens mit Datum der öffentlichen Beurkundung
erfolgen (nicht mehr rückwirkend). Eine Vordatierung vor das Datum
der öffentlichen Beurkundung ist nicht zulässig und daher steuerlich
unbeachtlich.
Wie
ist die Handänderung steuerlich zu deklarieren?
- Ist die Anmeldung zum Grundbucheintrag
am Jahresende noch nicht erfolgt, deklarieren die bisherigen Eigentümer ein
letztes Mal den Steuerwert.
- Gleichzeitig kann aber der Steuerwert
als Schuld zum Abzug gebracht werden, denn es besteht eine Verpflichtung zur
Übertragung des Eigentums.
- Noch nicht erfüllte Kaufpreisforderungen
werden von den beteiligten Parteien als Guthaben bzw. Schulden deklariert.